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高く不動産売却する為に行っていること




売り出し中の物件で購入者からの購入が重なった場合、売主様の利益になる購入者を選ばなければいけない。


弊社が大切にしていることは、弊社の目先の利益よりも売主様の利益を優先することです。


当たり前のことですが、不動産業界では自社の利益になる購入者を選ぶことが多いことが真実です。




☆不動産売却は仲介手数料無料で手残りが増える




例えば3000万円の物件の売却を行っていて同じようなタイミングで複数の方から購入申込があり、買付けが重なるとが多々あります。



・自社で案内した購入希望者が価格交渉100万円の2900万円で購入申し込み

・他の不動産会社さんが案内した購入希望者が3000万円の満額で購入申し込み


売主様の利益は満額の購入者を選ぶ事ですが、多くの不動産会社は100万円の指値をしている自社へ来た購入者を選ぶことが多いです。

なぜなら両手取引になり仲介手数料が2倍儲かるからです。




2900万円の自社で見つけた購入者を選んだ場合

売主様から102万3000円+買主様から102万3000円
合計204万6000円の利益



3000万円の他不動産会社からの購入者を選んだ場合

売主様から105万6000円、買主様から0円
合計105万6000円となります。


100万円安い購入者を選んだ方が99万円仲介手数料が多くもらえるのです。


売主様はこの事実は知ることもありません。



☆不動産売却の価格の決め方


☆☆☆☆☆☆

・不動産売却の売主様仲介手数料無料

・大手と変わらない売買集客サイトへ掲載し購入者を探します




株式会社BEST BALANCE

福岡市博多区博多駅東1丁目16-8 ITビル4階

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更新日時 : 2021年04月08日 | この記事へのリンク : 

マンション、一戸建てが売れない理由 福岡の不動産売買公式取扱い店



マンション、一戸建てがなかなか売れない理由の一つに、物件の囲い込みがあります。

囲い込みとは、売主様から任された不動産会社が他の不動産会社へ物件を紹介させない妨害行為の事をいいます。

見方だと思っていた専任で任せている不動産会社が実は敵だったっていう事です。

売主様からは専任媒介契約を頂いているので、売却時に仲介手数料が貰えます。

さらに買主様も自分の会社で見つければ、仲介手数料が買主様からも貰えるため、両手取引となり、仲介手数料利益は2倍になります。



売主様の利益→自社の売りあげのほうがが大切




囲い込みをしていても、それで売れれば売主に不利益はありませんので問題は無いかと思います。

問題なのはいつまで経っても売れないことや、そもそもわざと売らないようにしていることが有るということです。




いつまでも売れない理由の一つとして


・他不動産会社社が広告掲載希望してきても絶対掲載させない
・他不動産会社からのお問い合わせがあっても売主様と連絡が取れないなどと嘘をついて案内させない
・他不動産会社から購入申込書が届いても1番手が入っているなどと嘘をつき断る


オーナー様自身でSUUMO・ホームズ・アットホームで他不動産会社も掲載しているのかを確認されてみるのも良いかもしれません。

もし他の不動産会社の広告が掲載されていないといった場合は囲い込みをされている可能性があります。

囲い込みをされるとオーナー様には不利益となります。





|わざと売らないようにしている理由



これは上記の囲い込みでの仲介手数料では満足しない不動産会社が行っている手法です。

買取業者に売ろうとしているので、売主様に半ば叩き売りのような金額で売らせる必要があります。

エンドユーザーに比べ買取業者は相場の6〜7割でしか買取しない為、今の価格は高いので値こなし・干しなどの手法を使い売主様を不安にさせ、弱りに弱った頃に買取業者を登場させて安く叩き売らせるという事です。




|買取業者へ売ると利益が4倍



買取業者へ販売すると儲かります。
それは買取後再販するので、再度仲介手数料が貰えるからです。


売買後買取業者はリノベーションを行い再度一般向けに販売します。
その再販の時に専任で売却を任せて貰える為、購入者も自社で見つけると売上が4倍となります。


売り出し価格4000万円の物件の場合

干し・値こなしなどを使い売主を弱りに弱らせる

十分に弱ったところを見計らって2800万円程度の価格で買い取り業者に売却させる

(売主から仲介手数料99万円+買取業者から仲介手数料99万円)

買取業者がリノベーションし4500万円で再度販売、売却依頼を受ける

囲い込みを駆使し、自社で買主を決める
(買取業者から仲介手数料155万1000円+買主から仲介手数料155万1000円)

仲介手数料合計=508万2000円




これが囲い込みをせず、他不動産会社から紹介されたの購入者に売却した場合


売主仲介手数料99万円のみになりますので、その差額409万2000円ダウンとなります。



このようなことは、大手・中小を問わず行われている手法となります。





|セカンドオピニオンを行っています

現在のお部屋が囲い込まれているかどうか、広告は掲載されているか、他社に広告や客付けで紹介させているかどうかを
無料でお調べさせて頂きます。

セカンドオピニオンでは、今売れない問題点を的確に売主様にアドバイスいたします。

問題が解決できれば今依頼している不動産会社にそのまま売却を任せていても良いかと思います。






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☆不動産売却の価格の決め方


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更新日時 : 2021年04月08日 | この記事へのリンク : 

マンションがなかなか売れない理由 福岡の不動産売却は仲介手数料無料のベストバランス



中古マンションや一戸建てを売却していてなかなか売れない理由の一つに、


ネット広告がされておらず、購入希望者がオーナー様の物件を見つけきれていないという事があります。




間違いなく、購入を考えられている方が検索するのは、SUUMO・ホームズ・アットホームなどの不動産ポータルサイトになります。

この3サイトへ掲載されていれば大丈夫です。

逆にポータルサイトへ掲載されていなければ厳しくなります。





|ポータルサイトへ掲載されていない物件がある



現在ベストバランスがオーナー様から委託され売却を進めている中古マンションの話です。

同じマンションでオーナー様のお部屋以外に4物件売り出し中のお部屋があります。

また、4物件はそれぞれ違うオーナー様が所有されていて、売却を任せている不動産会社もそれぞれ違います。






SUUMOに掲載されている同じマンションで
9枠中6件が弊社へ依頼されているオーナー様物件の広告

1人のオーナー様物件は掲載されていない




ホームズに掲載されている同じマンションで
5枠中4件が弊社へ依頼されているオーナー様物件の広告

4人のオーナー様物件は掲載されていない




アットホームに掲載されている同じマンションで
6枠中2件が弊社へ依頼されているオーナー様物件の広告

1人のオーナー様物件は掲載されていない






弊社へご依頼されたオーナー様の物件はポータルサイト内でボリューム多く掲載されるようになります。
それはオーナー様の意向を尊重しているからで、広告の囲い込みを行わず他社不動産会社へも広告掲載を許可をしているからです。

そもそも掲載されていない理由として、ポータルサイトへ掲載するにも不動産会社は掲載費用がかかる為、掲載していない
両手仲介にならなくなる可能性があるので他の不動産会社へは広告掲載させない といったところが理由かと思います。




なかなか売れないオーナー様はご自身の物件がポータルサイトへ掲載されているかもチェックされてみてください。


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☆不動産売却の価格の決め方


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更新日時 : 2021年04月08日 | この記事へのリンク : 




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