福岡県で賃貸物件のお部屋探しは情報満載のベストバランス
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高く不動産売却する為に行っていること
売り出し中の物件で購入者からの購入が重なった場合、売主様の利益になる購入者を選ばなければいけない。
弊社が大切にしていることは、弊社の目先の利益よりも売主様の利益を優先することです。
当たり前のことですが、不動産業界では自社の利益になる購入者を選ぶことが多いことが真実です。
☆不動産売却は仲介手数料無料で手残りが増える
例えば3000万円の物件の売却を行っていて同じようなタイミングで複数の方から購入申込があり、買付けが重なるとが多々あります。
・自社で案内した購入希望者が価格交渉100万円の2900万円で購入申し込み
・他の不動産会社さんが案内した購入希望者が3000万円の満額で購入申し込み
売主様の利益は満額の購入者を選ぶ事ですが、多くの不動産会社は100万円の指値をしている自社へ来た購入者を選ぶことが多いです。
なぜなら両手取引になり仲介手数料が2倍儲かるからです。
2900万円の自社で見つけた購入者を選んだ場合
売主様から102万3000円+買主様から102万3000円
合計204万6000円の利益
3000万円の他不動産会社からの購入者を選んだ場合
売主様から105万6000円、買主様から0円
合計105万6000円となります。
100万円安い購入者を選んだ方が99万円仲介手数料が多くもらえるのです。
売主様はこの事実は知ることもありません。
☆不動産売却の価格の決め方
☆☆☆☆☆☆
・不動産売却の売主様仲介手数料無料
・大手と変わらない売買集客サイトへ掲載し購入者を探します
株式会社ＢＥＳＴ ＢＡＬＡＮＣＥ
福岡市博多区博多駅東1丁目16-8 ＩＴビル4階
電話番号 092-477-8392
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更新日時 ： 2021年04月08日 | この記事へのリンク ：
マンション、一戸建てが売れない理由 福岡の不動産売買公式取扱い店
マンション、一戸建てがなかなか売れない理由の一つに、物件の囲い込みがあります。
囲い込みとは、売主様から任された不動産会社が他の不動産会社へ物件を紹介させない妨害行為の事をいいます。
見方だと思っていた専任で任せている不動産会社が実は敵だったっていう事です。
売主様からは専任媒介契約を頂いているので、売却時に仲介手数料が貰えます。
さらに買主様も自分の会社で見つければ、仲介手数料が買主様からも貰えるため、両手取引となり、仲介手数料利益は２倍になります。
売主様の利益→自社の売りあげのほうがが大切
囲い込みをしていても、それで売れれば売主に不利益はありませんので問題は無いかと思います。
問題なのはいつまで経っても売れないことや、そもそもわざと売らないようにしていることが有るということです。
いつまでも売れない理由の一つとして
・他不動産会社社が広告掲載希望してきても絶対掲載させない
・他不動産会社からのお問い合わせがあっても売主様と連絡が取れないなどと嘘をついて案内させない
・他不動産会社から購入申込書が届いても１番手が入っているなどと嘘をつき断る
オーナー様自身でＳＵＵＭＯ・ホームズ・アットホームで他不動産会社も掲載しているのかを確認されてみるのも良いかもしれません。
もし他の不動産会社の広告が掲載されていないといった場合は囲い込みをされている可能性があります。
囲い込みをされるとオーナー様には不利益となります。
｜わざと売らないようにしている理由
これは上記の囲い込みでの仲介手数料では満足しない不動産会社が行っている手法です。
買取業者に売ろうとしているので、売主様に半ば叩き売りのような金額で売らせる必要があります。
エンドユーザーに比べ買取業者は相場の6〜7割でしか買取しない為、今の価格は高いので値こなし・干しなどの手法を使い売主様を不安にさせ、弱りに弱った頃に買取業者を登場させて安く叩き売らせるという事です。
｜買取業者へ売ると利益が４倍
買取業者へ販売すると儲かります。
それは買取後再販するので、再度仲介手数料が貰えるからです。
売買後買取業者はリノベーションを行い再度一般向けに販売します。
その再販の時に専任で売却を任せて貰える為、購入者も自社で見つけると売上が4倍となります。
売り出し価格4000万円の物件の場合
↓
干し・値こなしなどを使い売主を弱りに弱らせる
↓
十分に弱ったところを見計らって2800万円程度の価格で買い取り業者に売却させる
（売主から仲介手数料99万円+買取業者から仲介手数料99万円）
↓
買取業者がリノベーションし4500万円で再度販売、売却依頼を受ける
↓
囲い込みを駆使し、自社で買主を決める
（買取業者から仲介手数料155万1000円+買主から仲介手数料155万1000円）
↓
仲介手数料合計=508万2000円
これが囲い込みをせず、他不動産会社から紹介されたの購入者に売却した場合
売主仲介手数料99万円のみになりますので、その差額409万2000円ダウンとなります。
このようなことは、大手・中小を問わず行われている手法となります。
｜セカンドオピニオンを行っています
現在のお部屋が囲い込まれているかどうか、広告は掲載されているか、他社に広告や客付けで紹介させているかどうかを
無料でお調べさせて頂きます。
セカンドオピニオンでは、今売れない問題点を的確に売主様にアドバイスいたします。
問題が解決できれば今依頼している不動産会社にそのまま売却を任せていても良いかと思います。
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☆不動産売却の価格の決め方
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更新日時 ： 2021年04月08日 | この記事へのリンク ：
マンションがなかなか売れない理由 福岡の不動産売却は仲介手数料無料のベストバランス
中古マンションや一戸建てを売却していてなかなか売れない理由の一つに、
ネット広告がされておらず、購入希望者がオーナー様の物件を見つけきれていないという事があります。
間違いなく、購入を考えられている方が検索するのは、ＳＵＵＭＯ・ホームズ・アットホームなどの不動産ポータルサイトになります。
この3サイトへ掲載されていれば大丈夫です。
逆にポータルサイトへ掲載されていなければ厳しくなります。
｜ポータルサイトへ掲載されていない物件がある
現在ベストバランスがオーナー様から委託され売却を進めている中古マンションの話です。
同じマンションでオーナー様のお部屋以外に4物件売り出し中のお部屋があります。
また、4物件はそれぞれ違うオーナー様が所有されていて、売却を任せている不動産会社もそれぞれ違います。
ＳＵＵＭＯに掲載されている同じマンションで
9枠中6件が弊社へ依頼されているオーナー様物件の広告
1人のオーナー様物件は掲載されていない
ホームズに掲載されている同じマンションで
5枠中4件が弊社へ依頼されているオーナー様物件の広告
4人のオーナー様物件は掲載されていない
アットホームに掲載されている同じマンションで
6枠中2件が弊社へ依頼されているオーナー様物件の広告
1人のオーナー様物件は掲載されていない
弊社へご依頼されたオーナー様の物件はポータルサイト内でボリューム多く掲載されるようになります。
それはオーナー様の意向を尊重しているからで、広告の囲い込みを行わず他社不動産会社へも広告掲載を許可をしているからです。
そもそも掲載されていない理由として、ポータルサイトへ掲載するにも不動産会社は掲載費用がかかる為、掲載していない
両手仲介にならなくなる可能性があるので他の不動産会社へは広告掲載させない といったところが理由かと思います。
なかなか売れないオーナー様はご自身の物件がポータルサイトへ掲載されているかもチェックされてみてください。
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☆不動産売却の価格の決め方
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更新日時 ： 2021年04月08日 | この記事へのリンク ：
福岡での中古マンション、一戸建て、土地などの不動産売却は仲介手数料無料のベストバランス
ベストバランスは公式の不動産売買取扱い専門会社です
土地・中古マンション・中古アパート・中古一戸建て・売りビルを売却されますと仲介手数料が無料で売却できます。
｜ベストバランスの特徴
・売主仲介手数料が無料で手残りが増える
・大手と同じ広告ポータルサイトへ掲載します
・売主様は売った後の買主への保証はしなくて良くなります
｜売主様の売却時仲介手数料が安い
両手仲介で物件価格1000万円以上で売却→仲介手数料無料
片手仲介で
物件価格2000万円以上で売却→仲介手数料50％値引き
物件価格1000万円以上2000万円未満で売却→仲介手数料30％値引き
両手仲介とは、購入者も弊社で見つけ購入に至ることです。
片手仲介とは、購入者は他不動産会社が見つけ購入に至ることです。
両手仲介の場合、購入者からも仲介手数料が頂ける→仲介手数料を無料としています。
片手仲介の場合、購入者からの仲介手数料は弊社が頂けない→売主様から仲介手数料を頂きます。
ただし1000万円以上の物件ですと、仲介手数料は30％〜50％値引き
｜売却時の仲介手数料額
｜大手が集客している大手と同じ広告サイトへ掲載
弊社では広く購入者に知って頂くためにインターネット広告に費用を掛けております。
高く早く売れるには必ず購入者へ物件のことを気づいてもらう必要があります。
購入者はネットで物件を検索することが一般的で、購入者がまず物件を探すサイトはＳＵＵＭＯ、アットホームになります。
弊社では大手不動産会社も掲載し購入者からお問合せも多い、ＳＵＵＭＯ・アットホームなどの不動産サイトへお預かりした物件を費用を掛けて（広告は弊社負担）掲載しております。
また売主様のご要望をお伺いし、売主様のご意見を尊重した形で売り出しをしております。
大手不動産会社に任せていてなかなか売れない場合もご相談ください。
｜売却様時オプション
売った後の買主への保証をしなくても良いプランがあります。
マンションで７万円前後、一戸建てで9万円前後のオプションに加入することで、建物の不具合があった場合でも保険会社が買主へ保証をします。
�〃�物保証オプション
通常、引き渡しから3カ月内に雨漏り、建物構造上主要な部分の腐食、給排水管や排水升の故障、シロアリの被害が発見された場合、隠れた瑕疵として売主様が買主様に対して責任を負う事になります。
建物保証オプションに加入して頂いた売主様の建物に売却後隠れた瑕疵が発見された場合、
売主様に代わり保険会社が買主様に修理保証致します。
引き受け会社
国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人
株式会社住宅あんしん保証
｜補償内容
対象物件：弊社営業エリア内の1981年6月1日以降に建築されたマンション、一戸建て
対象売主様：弊社に媒介契約を依頼された売主様
補償内容：�〃�物構造上主要な部分の腐食��雨漏り�５詛喊經鼻�排水升の故障�ぅ轡蹈▲蠅粒�
保証金額：� 銑�については1000万円�い砲弔い討�200万円、なお1工事につき免責金額5万円
保証期間：引き渡しから1年間（売主様3カ月、買主様9カ月）
建物保険の掛け金
【マンション】
検査費用3万円+保険3万円
給排水管検査3千円+保険3万円
【一戸建て】
検査費用3万円+保険3.5万円
給排水管検査3千円+保険3千円
シロアリ検査1.5万円+保険8千円
検査、保険費用は広さによって多少変わります。
1事故あたり5万円の免責金額があります。
�∪瀏�修理交換オプション
買主様へ物件引き渡し後１週間以内にエアコン、給湯器、ガスコンロ、ウォシュレットなどの設備に不具合が発生した場合、売主様の責任となり修理または修理でなおらない場合新品交換する義務があります。
設備修理交換オプションに加入すると、売主様に代わり弊社が購入者に対して修理交換保証を行います。
売主様の掛け金は１物件あたり5万円（税別）
保証期間：引き渡しから７日間
対象物件：1981年6月１日以降に建築されたマンション、一戸建てで当社に売却を依頼された売主様物件
1作業あたりの修理交換限度額
製造から15年以内の設備：20万円（税別）
製造から15〜30年の設備：3〜10万円（税別）
対象設備
給湯器・ガスコンロ・ＩＨクッキングヒーター・電気コンロ・混合水栓・ビルトイン浄水器・シンク・ディスポーザー・換気扇・レンジフード
便器・温水洗浄便座・手洗い器・換気扇・連結管・浴室シャワー・混合栓・浴槽・浴室乾燥機・洗面台・洗濯機用水栓・防水パン・換気扇
・照明・くもり止め機能・床暖房システム・ビルトインエアコン・壁掛型エアコン・２４時間換気システム・インターホン・ダウンライト照明・調光機能付きスイッチ・照明スイッチ
売主様に設備表を記入して頂く際に住宅設備の動作確認等を確認しご報告いたします。
点検の結果対象とならない場合がございます。
☆☆☆☆☆☆☆
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更新日時 ： 2021年04月07日 | この記事へのリンク ：
不動産売却査定方法 福岡で売却は仲介手数料無料のベストバランス
マンション売却査定方法 福岡の不動産売却は手数料無料のベストバランス
売却価格を調べるには過去の成約価格と現在売り出されている他号数の価格を参考に値付けします。
売主によってどのくらいの期間で売却できればよいかによって変わりますが、
売り出し当初はチャレンジ価格で高い金額で出してみることをおすすめします。
過去に4300万円が最高成約価格の物件で4650万円で売却できていますので、高く出しても購入者が１人現れればいいのでチャレンジします
｜過去の成約価格を調べる
西日本レインズにて過去の売却価格を調べる
そして、成約価格÷�屬如´屬△燭蠅涼渦舛鮟个后�
この物件一番安い成約�崔渦舛�2009年7月17日成約の30.6万円
一番高い成約�崔渦舛�2019年6月24日成約の58.4万円
売却依頼の売出し物件が60�屬里�部屋場合
一番安い成約単価で1836万円
一番高い成約単価で3504万円となります
この方法で過去成約価格がわかります。
｜現在売り出し中の他階のお部屋を比較
↓は現在売出されている他のお部屋の売り出し価格
�崔渦舛杷箋儔然覆鮟个垢�
一番安い価格で売り出し価格3066万円
一番高い金額で売出し価格3870万円となります。
過去の成約価格が1836万円〜3504万円に対し
現在売出し中の価格が3066万円〜3870万円
現在の相場が高いことがわかります。
｜オーナーチェンジは安くなる
賃貸中でオーナーチェンジによる売却の場合、利回りでの売却になるので空室で売り出す場合と比べ相当価格が安くなります。
今回の物件の賃貸相場は賃料12〜13万円
13万円で賃貸中の場合で
利回り7％で売却した場合2228万円
利回り6％で売却した場合2600万円
利回り5％で売却した場合3120万円
利回り5％で区分マンション売却は難しいので
7％で売却できたとしても2228万円、空室で売却した場合と比べかなり安い金額でしか売却できないということです。
☆☆☆☆☆☆☆
・不動産売却は仲介手数料が無料
・オーナー様のお話をお伺いし、意向に沿った売却ができます
☆☆☆☆☆☆☆
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更新日時 ： 2021年03月08日 | この記事へのリンク ：
不動産売却方法や売却の特典 福岡の不動産
売却方法等について
・専任媒介契約は媒介契約から7日以内、専属専任媒介契約は媒介契約から5日以内に
業者間サイト（レインズ）に物件登録
・囲い込みは行わず、広く購入者を募る、不動産仲介業者へも広く情報公開をする
・ＳＵＵＭＯ、アットホーム、ふれんずへの物件掲載
・物件周辺への売却情報ポスティングをしオープンハウスを行う
売却方法の一番の売主メリットは自社だけで物件の囲い込みを行わないので売れやすいという点です。
福岡県内で5300社の不動産会社があります、販売力がある会社であっても１社だけで購入者を探すよりも5300社へ客付けしてもらうほうが購入希望者は多くなります。
全ての不動産会社へ客付けをオープンにすることで他不動産会社から紹介された買主からの購入申し込みが多くなります。
成約時の仲介手数料
・両手仲介の場合 1000万円以上の場合 売却仲介手数料無料
・片手仲介の場合
2000万円以上で50％ＯＦＦ
1000万円以上2000万円未満で３０％ＯＦＦ
・1000万円未満の場合は割引なしとなります
特典
専任媒介契約、専属専任媒介契約を依頼頂いた場合、売出し前にハウスクリーニングを無料サービス施工、クロス張り替えを�屬△燭�700円、クッションフロア張り替えが��2000円で行えます。
洗面所などのクッションフロアの張り替えや幅木交換も行うと購入者の印象が良いです
室内を綺麗にして、内覧者のイメージアップ早期成約、高値売却に貢献します。
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・不動産売却は仲介手数料最大無料
・売主様のお話をお伺いしご要望を優先します
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更新日時 ： 2021年03月08日 | この記事へのリンク ：
売却時に両手仲介にこだわらない理由
｜両手仲介にこだわると売却価格が安くなる
当社が売主より売却を任された物件で両手仲介に一切こだわっていないのには理由があります
いわゆる物件の囲い込みは売主の為にならないからです。
不動産屋に物件の囲い込みをされてしまうと、売主の知らないところで購入者と裏取引をされる事が多く、
売却価格が安くなります。
｜両手仲介にこだわる不動産屋
一般的には売上が2倍になるので、両手仲介に拘る不動産屋は多いかと思います
両手仲介自体が悪いというのではなく、売り出し方に問題があります
囲い込みをされると起こること
・他社が連れてくる購入者を様々な理由をつけて断る
・自社に直接来た顧客だけに優先的に売ろうとする
・自社の顧客が3000万で買い付け、他社の顧客が3500万円で買い付けで重なった場合は、他社を断って自社の顧客に売却する
なんか信じて売却をお願いしたのにこういう事をされると落ち込んでしまいますよね
不動産業界の当たり前は、当たり前じゃない事が多いのです。
☆不動産売却も仲介手数料無料
☆☆☆☆☆☆☆☆
-当社の特徴-
・不動産を高く早く売却
・売主を裏切らない売却
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登録後、売却希望とコメントをお願いします
担当からご連絡させて頂きます
更新日時 ： 2021年02月24日 | この記事へのリンク ：
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