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売主の高値売却を阻む物件の囲い込みとは

福岡でマンションや一戸建てなどの不動産を売却される際、売主ご自身で買主を見つけて売却する事は少なく、不動産会社へ売却活動を依頼されることがほとんどだと思います。

売却方法には3種類あり、多数の不動産会社が売主窓口になる一般媒介契約のほか、1社に売却窓口を任せる専任媒介契約や専属専任媒介契約があります。

|一般媒介契約のメリット・デメリット

メリットは多数の不動産会社が窓口となって売却活動を行いますので、1社で物件情報を囲い込む事ができません。

デメリットとしては、売却の窓口となる不動産会社が多く、購入者を見つけた不動産会社が売主、買主から仲介手数料を受け取る仕組みになりますので、一生懸命広告をしたとしても、他不動産会社で契約になる事が多いのです。

一生懸命しても、売上に繋がりにくく、どうしても売却活動に熱が入らないということがあります。

あわせて、多数の不動産業者が同じサイトに広告を掲載しますので、購入者からは売り急いでいるという印象になり、買いたたれやすくなってしまいます。

|専任媒介契約や専属専任媒介契約のメリット・デメリット

売却窓口を不動産会社1社に限定して売却を行う契約です。

メリットは、売主から専任や専属専任媒介契約を引き受けた不動産会社は売買時に売主から仲介手数料が頂ける事になりますので、広告費をかけて売却活動を一生懸命行います。

一般媒介契約と違い、他不動産会社から購入者を紹介された場合でも売主から仲介手数料が頂ける事がポイントです。このような理由から不動産会社は専任媒介契約や専属専任媒介契約を結びたいと考えるんです。

インターネット広告は売主から媒介を受けた不動産会社が他の不動産会社へ掲載許可を出して管理します。

1つのポータルサイトに対して、2,3社というふうにし売り急いでいる物件と思われないように管理します。

また掲載している写真や文章などのクオリティーも保たれているかチェックし、よりたくさんの購入者に魅力的に映るように思考をこらします。

デメリットとしては、「囲い込み」を行う不動産会社が多いということです。

|満額で買付が入っても業者が勝手に断る事実

囲い込みとは売主から専任媒介や専属専任媒介契約を受けた不動産会社が自社で購入者を客付けすることにこだわるあまり、他の不動産会社から買主を紹介されても売り主へ相談せず勝手に断る行為です。

不動産売却は1社で購入者を探すよりも、できる限りたくさんの不動産会社に購入者を探してもらったほうが期間も短くより高値で売却できます。

囲い込みをする不動産業者に任せてしまうと、満額で購入される方から申込みがあっても、その方が他不動産会社からの客付けの場合は平気で断ってしまいます。

結果、成約価格は安くなることが多くなり売主にとって囲い込みはデメリットしかありません。

|なぜ違法な囲い込みをするのか

売り、買い双方を自社で仲介すると、手数料が双方から頂け、1契約で売上が2倍になるからです。

売り側の業者は専任媒介契約を売主と結んでおり、買い側業者よりも立場が強いのも囲い込みが横行している原因です。

買い側不動産業者が売主へ連絡をとることは「抜き行為」と呼ばれ業界ではタブーとされています。囲い込みを行う売り側不動産業者はその事を利用し、嘘をついてもばれないと思っています。実際にばれようがないのです。

また囲い込みをした為に高く売れなくても売主から売却を任された不動産会社は売主ではないので損することがありません。

そのため、媒介契約から2カ月間は他不動産会社から満額で購入者を紹介されても断る不動産業者が多いのです。

|売主の利益より会社の利益優先

自社で囲い込んだ結果2カ月間で売れなかった場合は売主に値下げしてもらって自社で売りやすくしようと考えます。

売却からお問合せが一番多いのは売却開始から1カ月目になります。

一番売りやすい時期に購入申し込みがあっても他社からの紹介の購入者ですと断られますので売主にとっては損失しかありません。

また売主は満額で購入者の買い付けが入った事も、専任や専属専任媒介契約を結び任せせた不動産会社は勝手に断った事実は知るすべもありません。

そのため本当は他業者からの問い合わせが多いのに自社の顧客からの問い合わせが薄いと「問い合わせも少ないですし近隣売り出し物件より高いのかもしれません。いっそのこと価格を見直しましょう」などとうまく言って価格を下げてもらおうとします。

|大手不動産会社が行った釈明会見

この囲い込みは大手不動産会社ほど行っています。

数年前にTV報道され大手不動産会社数社が釈明会見を行ったのもこの囲い込み問題です。

大手の公表されている手数料率を見ると10件中8件は自社仲介となっています。

売主の大手だから安心という心理を利用して、平然と囲い込みが行われているのです。

囲い込みせず高値で売れるより、売却価格が安くなっても囲い込みをして両手仲介したほうが不動産会社が儲かる仕組みがあるのです。

|売却価格が下がっても売り上げは上がる不思議

2300万円の物件を囲い込みした結果売れず、売主へ300万円価格を下げてもらい2000万円で成約した場合の売り側不動産会社の仲介手数料

|価格が安くなっても両手仲介がやめられない

売却価格が300万円下がったとしても、囲い込みをして両手仲介をしたほうが不動産会社は61万円儲かるのです。

囲い込みは大手不動産会社に限らず、多くの不動産会社が当たり前のように行っています。

いくら大手不動産会社とはいえ、抱える顧客は全体の購入者の1%といわれています。

囲い込みをする大手1社だけで募集した場合と、囲い込みをしない不動産会社に売却を任せて99%の不動産会社に購入者を紹介してもらったほうが高値で売却できる事は確実なのです。

1社で物件情報を囲い込むと購入者が少なく、結果売却の時期が長くなり、売却価格が安くなる確率が増えてしまいます。

|ベストバランスでは高値売却する為囲い込み厳禁

ベストバランスでは売主の高値早期売却を実現するために、囲い込みは一切禁止しています。

物件売却情報を西日本レインズへ公開することで全国の不動産会社へ広く情報を公開することで高値売却が可能になります。

併せて様々な戦略により相場より100万円以上高値売却できる方法があります。

不動産の売却や購入は仲介手数料無料または半額より安い物件価格の1%+税のベストバランスへ

株式会社BEST BALANCE

代表取締役 有村崇

博多本店 福岡市博多区博多駅東1-16-8 ITビル4階C号室

電話番号092-477-8392

西新店 福岡市早良区西新5-5-12 西新ゼニヤビル4階

更新日時 : 2018年05月29日 | この記事へのリンク : 

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