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仲介手数料無料の場合退去時費用が高くなる?

【仲介手数料無料の会社は退去時にたくさん費用がかかるのか? 】

先日お客様から、仲介手数料無料だと退去時に費用が高くなるんですか?

という質問がありました。

ベストバランス以外の仲介手数料1カ月分かかる不動産会社に行った際にそこの営業マンからそういうふうに言われたとの事でした。

こちらの質問の答えから申しますと「高くなりません」です。

仲介手数料はその名の通り、物件を仲介している不動産会社がお客様から貰う手数料になります。

物件のオーナーに支払う費用では無いという点がポイントになります!!

仲介手数料はオーナーからすると、不動産会社が勝手に取っている費用で、自分には何の利益にもならない費用になりますので、取っても取らなくても、どっちでもいいよと!正直興味が無いのです。

関係が無いのであれば仲介手数料無料の不動産会社で借りた方が断然お得ではないでしょうか?


【退去時に幾らかかるかは誰にもわからない?】

オーナーとの取り決めの中で、契約書を見ても退去時の費用は誰にもわかりません。

借主の故意過失がある場合その部分に関して借主負担になるという場合が多いので固定では決まっていないからです。

入居者による故意過失が無い場合は、まったく退去費用がかからない場合もよくあります。

反対に、使い方が悪い場合は思いのほかたくさん請求される事もあるようです。

借主の使い方次第ですので、費用がくらになるかなんて管理会社の方でも出てみないとわからないと言われるのはある意味当然な事かもしれません。

【仲介手数料1カ月請求する会社は違法】

仲介手数料1カ月分請求する不動産会社は、1人のお客様からなるべくたくさんの売り上げを上げようとします。

仲介手数料無料で営業している会社のように、お客様の立場に立って入居する費用を安くするというスタンスとは真逆のやり方で営業しています。

仲介手数料を無料で営業している会社に真っ向から対決しても、勝ち目がない事を経験上わかっています。

それゆえ仲介手数料無料だと、退去時の費用が高くなります。などお客様には解りようがない事を言って不安を煽っていく営業しかできないのかもしれません。

退去費用が高い以外にも今まで、家賃が高くなるや、ハウスクリーニング代が高くなる、鍵交換代が高くなるなど適当なでまかせを言う会社が多いので注意が必要です。

こういうことを言うような会社で申込みする前に、お問合せください。

仲介手数料が安くなった事以外にはその会社で借りていた条件と何ら変わらなかった事をわかっていただけるかと思います。

不動産屋の話は半分とか、千三屋(1000のうち3つしか本当の事を言わない)などと言われます。

以前働いていた不動産会社では、敷金礼金0の物件でお客様をお店に呼んで、いよいよ決めそうというところで、この物件は退去時に2カ月分の費用が固定でかかります。

ただ、入居時に礼金1カ月分入れてもらえれば、退去時の2カ月分はかからなくなります。

という営業をさせられていました。

そういう物件は元々、退去時の費用はかからない物件です。

お客様の来店前にあらかじめ管理会社に交渉しておいて入居時に礼金1カ月分お客さんから貰ったら、上乗せした分もらっていいよというように手配しています。

今でも礼金を上乗せしたり、フリーレントを抜くような不動産会社が多いので不動産屋の口のうまさに騙されないように本当に注意する必要があります。

礼金乗せやフリーレント抜きが成功したスタッフが、お客様の帰った後、たばこを吸いながらお客様をこばかにしているような光景をたくさん見ました。

そういう営業方法は詐欺になるような行為ではないでしょか。

【オーナーはお部屋の管理をしないのが主流?】

20年以上昔は物件オーナー自ら家賃を集金したり、掃除したり、入居者を紹介してもらえるように不動産仲介会社に頼んでいました。退去時の立会いもオーナー自らしていました。

ただ、今はそういうオーナーはほとんどいなくなりました。

ほとんどの物件のオーナーは他にも本業の仕事をされている方が多いので、入居募集や、入居者のクレーム、退去の立会いなどは管理してくれる会社に頼む事が主流になっています。

お部屋を募集する段階でオーナーと、管理会社で打ち合わせして募集の条件を決めてますので、どこの不動産会社でお申込みしても、そもそも決められている条件でしか入居できないようになっています。

【物件を管理する会社が増えている】

オーナーの建物を管理している会社は家賃総額の5%の管理料を毎月貰っています。

総額1000万円の家賃収入の建物を管理している場合は毎月50万円の手数料が管理会社に入ります。

50万円の管理料がもらえる物件を100棟管理している会社は毎月5000万円の収入になります。

ほとんど何もする事がない場合でも5000万円入りますので、安定した固定収入になります。

どんどん増やしたらとても儲かる会社になります。

【 管理を取ったり取られたり(涙) 】

ただ、そのような物件を管理する会社間では、管理獲得競争がとても激しく行われています。

増えたと思ったら、ごっそり取られたりと、管理の仕事もそれなりに大変です。

入居者から交渉されてオーナーに不利な条件ばかりオーナーに提案していたら管理を他に取られてしまうことがあります。

【仲介手数料1円でも貰ったら違法?】

仲介手数料0円の会社も1カ月分請求している不動産会社も、お部屋の成約時にオーナーから手数料を1カ月分貰って売上にしています。

福岡ではほとんどの物件がオーナーから手数料が1カ月分無条件で出ています。

オーナーから1カ月分貰える場合はお客様から手数料0円にしないといけないと不動産の法律では決まっています。

ですが、仲介手数料を1カ月分請求する不動産会社は、お客様がその法律を知らない事をいいことに、あたかも当たり前のよう1カ月分請求している事が実情です。

インターネットの普及で今ではお客様で情報が得られる時代になりました。

不動産屋の言う事を信じる前にインターネットで調べて、自分の目と行動で確認する事も必要な事かもしれません。

おなじように病院もセカンドオピニオンが必要と言います。

お部屋を借りる時にも、申込した後に、家に帰って今一度だまされていないか確認してみる事も必要なのかもしれません。

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【福岡で一番費用が明確な不動産会社を目指し、お客様に選ばれているベストバランス】

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代表取締役 有村崇

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更新日時 : 2017年07月20日 | この記事へのリンク : 

お問合せの時に空いてますと即答する不動産会社は危険信号?

|不動産会社の担当者はなぜ嘘をつくのか?

これまでお部屋探しをされた方の中には、SUUMOやホームズ、アットホームなどの不動産ポータルサイトでお部屋探しをされた経験のある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

ポータルサイトには、いろいろな不動産会社がたくさんの物件を掲載してありますので、

探している条件にあった物件が検索しやすい、見つけやすいというメリットがあります。

無事、気になる物件が見つかりましたらその物件を掲載している不動産会社にお問合せをする事が多いかと思います。

まだ空いていたらいいな!!という思いでお問合せさている方も多いのではないでしょうか。

実際に空いていたら内見したいとう方がほとんどかと思います。

不動産会社からの返答は、オーナーに確認して折り返しますではなく、確認もせずにその場で空室あります!!来店はいつがよろしいですか?と即答される場合が多いのではないでしょうか?

もしくは、空き予定ですが似たタイプの建物のお部屋が見れます、来店はいつにしましようか? と来店ありきです。

ちょっと ちょっと 確認してるの?

と突っ込みたくなりますが、、、

間違っても空いてませんとは言われません。

どんな物件でも、返事は必ず空いていますと言われます。

なぜなら、正直に空いていませんと伝えてしまうと、来店に繋がらずに終わってしまう可能性が高いからです。

そもそもわざと、家賃を安く載せていたり、礼金0にして載せているのでそもそもその条件では紹介できません。

そういう会社は来店してもらう事が目的なので、実際に空いているかどうかなどは不動産会社にとって重要では無いということです。

|来店した後の対応され方

家賃をわざと安くしていたり、実際は空いていない物件なので、お客様がお申込みしますとなってしまうと不動産会社は困ってしまいます。

あの手この手で、お部屋を諦めさせて、実際に空いている他の物件を気に入ってもらうようにします。

実際の相場より家賃が5千円〜1万円安くイメージさせて読んだお客さんの相場感を実際の価格帯へと戻す必要があります。

では、実際どういう方法で今のお部屋を諦めさせて実際の家賃相場へと誘導されるのか?

その手口をご紹介します。

|うまってしまったなんて絶対言えません

来店した際にも、うまってしまいましたとは言われない場合がほとんどです。

来店時にうまってしまいました。あのお部屋だけ安かったのでなくなるの早かったですね→他に似たような物件を探しましょうか?

と言えれば不動産営業マンも精神的に楽ですが、大概の場合店長など上司がそれを許してくれません。

なぜなら、うまってしまったと言ってしまうと不信感を持たれたり、帰ってしまう方がいらっしゃるからです。

最初からうまっている物件や、安打ちした物件でお店に呼んでいる不動産会社はそのようなことは言えないのです。

|諦めてもらう方法を考えている

実際にあった不動産賃貸会社の手口をご紹介します。

,海舛蕕諒件は法人様限定ですので、個人の方は入居できないようです。

∈さっき来られた方が、同じ物件を内覧されているようです。その方で決まらなければ紹介できます。→電話があり、結局申込になってしまう。

6き予定のお部屋ですので、タイプが似た類似物件を見てもらいますね。→類似物件は明らかに汚い、臭いなどイメージが悪い物件を用意し、他の物件をすすめる。

い海舛蕕侶悩椶諒件は1万円安いプランを使っているようでして、更新料が3カ月ごとに3カ月分かかるようです。更新料がかからないプランもありまして家賃が1万円あがりますがどちらがよろしいでしょうか?→もちろん1万円アップ。

イ海里茲Δ文世ぬが使えなそうな雰囲気の方の場合は、一旦案内してお申込みを受けて、数日してから審査に落ちましたと連絡をする→他の物件を紹介する。

このようにあの手この手で他の物件をすすめられるということが不動産会社では日常的に行われています。

そもそも、お問合せしたお部屋の敷金礼金が0ではなく本当は礼金2カ月かかるといった事や、

実際の家賃よりも5千円〜1万円安く掲載されているといったように悪質なケースも目立ちます。

休日などお客様が不動産会社に来店し使った時間は無駄になってしまいます。

また、来店までしていなくてネットで探されている方の場合は、気に入る物件は嘘の情報ばかりで、本当の家賃相場がわからなくなるといった事にもなってしまっています。

SUUMOやホームズなどのポータルサイトで探す場合はこういったような誇大広告に気をつける必要があります。

賃料が周辺相場と比べて安すぎる物件や、良すぎる条件の物件は注意するが必要かもしれません。

|まとめ

・不動産会社にお問合せしたときに、その場で空き状況を即答する不動産会社には注意したほうがよさそうです。

・空きがありませんと教えてくれる不動産会社のほうが親切で誠実な会社かもしれません。

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更新日時 : 2017年07月02日 | この記事へのリンク : 

フリーレントを不動産会社に抜かれている!?

これから福岡市内で1Kロフトタイプのアパートを借りようとしている方必見!

福岡市内でアパートを借りる際に上の写真のような2階建ての1Kロフトタイプを借りようとしている方は、

初期費用が大幅に下がる可能性が高いです。

| フリーレントが不動産会社に取られている!?

アパートのお部屋を借りる際にかかる費用は〇万円パックといったようにパックプランになっている場合が多くあります。

パックプランの中には鍵交換代や、家賃保証会社代といった費用と、1カ月分の家賃、共益費が含まれてのパック料金である場合が多々あります。

ただ、不動産会社に見積もりを出してもらうと、〇万円パックに含まれているはずの家賃1カ月分を別途請求するような悪徳な会社がいます。

このような請求書をだされた場合、本当はパック料金に含まれている賃料1カ月分を不動産会社がお客様から取り上げ、お店の売上げにしている可能性があります。

|そこの不動産会社でしか紹介できない?

福岡市内でお部屋を借りる場合、不動産会社は良くも悪くもどこの物件でも同じ条件でご紹介しています。

たまに『他社取扱い不可』 などと掲載している不動産会社がありますが、、、

ほとんどの場合はそういった事実はありません。

そういう物件もベストバランスでは普通に仲介手数料無料で取扱いしています(笑

|初期費用を家賃2カ月分安く入居する方法!?

同じ物件を借りるのに家賃1カ月分と、仲介手数料1カ月分の2カ月分の初期費用が下がる可能性が十分にあります。

家賃4万円のお部屋の場合で8万円の初期費用が抑えられます

浮いた費用で家具をグレードアップしたり、旅行に行ったり、趣味の為に使ったりなどできます。

※初期費用以外の契約の条件などは変わりません。

このように申込みをする不動産会社によって契約の費用は大きく変わります。

福岡市内のアパートを借りる際は他不動産会社の初期費用見積もり金額よりも数万円下がるベストバランスへご相談ください。

他不動産会社で見積もりを出された方は、その見積もりより必ず1万円以上の費用を安くさせていただきます。

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更新日時 : 2017年06月24日 | この記事へのリンク : 

賃貸の申込み時に申込金や手付金は不要

| 賃貸の契約で手付金?

賃貸のお部屋を申し込む際に手付金や申込金名目で家賃1カ月分を請求している不動産会社がいまだに多いです。

トラブルを避ける為にも、お部屋を借りる際に手付金を請求されても払っちゃだめです!

なぜなら賃貸の契約で手付金や申込金を預かる事は禁止されているからなんです。

ですがいまだに手付金や申込み金を家賃1カ月分請求している不動産会社が多いと聞きます。

中には手付金や申込金はキャンセルしても返しませんという悪徳な会社もいますので注意してください。

申込みの時にそういった返さないという説明をされた場合は危険信号です。

キャンセルしたら本当に反してくれないなんてことになります。

もちろんベストバランスではこのような『手付金や申込金』は不要ですのでご安心してお申込みしてください。

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更新日時 : 2017年06月24日 | この記事へのリンク : 

申込み後の審査の合否はどうやって決まるか?第2弾


おはようございます。6月も半ばになりました!

福岡も梅雨入りしていますが、全く雨の降る気配がありませんね。

これから来週までずっと晴れ予報継続中です。

天気が良くて嬉しいですが、夏に水不足になるんじゃないか少し心配になります。

それでは前回の続きになります。

お部屋のお申し込み後、審査の合否はどうやって決まるのか?

今回は前回の保証会社の審査を無事通過した後の審査の流れについてです。

入居申し込み→保証会社の審査→物件を管理している会社の審査→合否

という流れですので、物件を管理している会社の審査が通れば晴れて審査承認です。

管理会社の審査のおおよその合否は申込書を受け取った早い段階で決まっているのではないかと思います。

では書類審査の段階で断られる代表的なケースとしてですが

・保証人が必須なのにつけられない

・保証人が仕事をしていない

・本人が無職である

・夜の仕事をしている

・本人、保証人の年収が低い

・ガラが悪そうな業種である

・生活保護の方

・友達との2人入居希望

などがあります。

ちなみに連帯保証人になれる方は、原則三親等以内の身内に限られます。

両親、子、兄弟、叔父、叔母、甥、姪までです。

いとこは四親等になりますので断られる場合があります。

公務員、医師看護師、金融機関、上場企業勤務等申込者の勤務先内容が良い場合は保証人勤務先内容が良くない場合でもスムーズに通ったりします。


申込み時に不動産会社担当者がある程度、管理会社の特徴を把握した上で申込み書を流す事が重要になります。

あまり詳しくない担当者に任せてしまうと、即審査落ちという結果になります。

ほとんどの物件が、1度審査に落ちてしまうと2度目は受け付けてくれませんので1度目が大切になります。


上記の内容を勘案し、無事に家賃が払えそうだなと判断されると

次は記入されている内容に嘘が無いかの電話確認になります



電話での確認事項としては

・本人が本当に申し込んでいるのか

・申込書に記載してある仕事先で本当に働いているかどうか

・連帯保証人は本当に受けてくれるのか

など電話での確認があります。

以上の確認が取れると審査通過になります。

忙しくて電話に出れなかった場合は折り返し電話すると本人確認完了となります。

本人や保証人へなかなか繋がらなく、折り返しの電話もない場合、入居も連絡が繋がらないのではないかと思われ、審査落ちになる可能性がありますので注意が必要です。

過去には、審査は間違いなく通るような内容の方が落とされた事もあります。

電話確認の時の印象を良くする事も大切なのかもしれません。

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更新日時 : 2017年06月15日 | この記事へのリンク : 

申し込み後の審査の合否はどうやって決まっているか?

社長ブログを見に来ていただきありがとうございます

福岡市内の賃貸業界で12年間働いてきて蓄積された様々な知識をここだけの話として書いていこうと思っています。

今回第一弾はお部屋を借りる際の入居の審査はどうやって決まるのか?

から行きましょう!

どういう審査で期間は何日くらいかかるのか?なぜ落ちたのか?

です!!

入居申込書を記入してからの流れとしては、

入居申し込み→保証会社の審査→物件を管理している会社の審査→合否

という流れで進んでいきます。

入居申し込みから審査がおりるまでの期間は、最短で2,3日で終わります。長ければ2.3週間くらいかかります。

では、2.3日の間で何を審査しているかです。

申し込み後不動産会社では、まず家賃保証会社の審査にかけています。

この家賃保証会社の審査が落ちると、その次の管理会社の審査へ進まずに100%審査落ちということになります。

1社落ちるとダメというところもあれば、

1社目の保証会社が落ちたら2社目3社目というようにしてもらえるところもあります。

さすがに2社落ちると3社目が通ってもオーナーから断られるケースが多い気がしますので、何とか2社までで通っておく必要があります。

では、気になる保証会社ごとの特徴や審査の通りやすさの違いについて!

【家賃保証会社の種類や注意点】

※注意※

保証会社の審査内容は公開されていません。今までの経験上で書いていますので何卒ご了承ください!

まずはオリコやジャックス、セディナ、エポスといったカード審査系の保証会社です。

審査内容としては信用情報機関に申込者を照会し、滞納歴の有無を見られます。

これまでにローンや携帯電話の契約を結んで3カ月以上の滞納をしている方は信用情報機関のブラックリストに載っていますので即審査落ちになります。

信用情報機関では現在のローン残高や毎月きちんと返済しているか?が事細かに記録されています。

仮に毎月1日でも遅れて払っている方の場合、毎月遅れて払う人と記録されます。

遡って2年分記録されていますので、毎月遅れて払ってる場合にはブラックリストに載っていなくても審査落ちになる事がありますので注意が必要です。

レッドカードではなくてもイエローカードの人という事です。

・信用情報機関の情報を照会し滞納歴が無ければそのまま通ります!

・申込者が無職の場合は収入が無いという事で審査落ちとなります。

・勤務先の内容はそれほど関係無く通ります。

・保証人が用意できなくてもても通ります。

・収入証明書は不要です。


次は全保連という社名の保証会社です。

・審査の厳しさは普通です!

・契約者と連帯保証人に本人確認の電話があります!

・契約者と連帯保証人の勤務先に在籍確認の連絡があります!

・保険証コピーを提出している場合は契約者の勤務先確認は省かれます!

・カード審査はしませんので、カードの滞納歴のある方でも通ります!

・保証人を付けた方が通りやすいです!

・申込者の勤務先内容がかなり良い場合は保証人無しでも通ります!

・申込者が無職の場合でも保証人の勤務先内容が良い場合は通ります!

・保証人が年金者でも契約者の勤務先内容がある程度良ければ通ります!

・保証会社どうしのネットワークに加入していますので、今までに他保証会社で滞納したことがある人は落ちます

・全保連で過去に1回でも支払いが遅れて督促された事がある方は完済していても落ちます!

・収入証明書は不要です!

全保連で通りやすくする為には、保証人を付けて申し込むという事と、

収入証明が不要なので、年収は少なめではなく色々含めて多く記入する事!電話での確認が入った場合は印象が良い受け答えをする事です。

保証人を追加してくださいとなった場合には、身内で働いている方を用意できれば通りやすいです。

次にジェイリースという保証会社です。

審査は全保連と同じような内容ですが、全保連より少し通りやすいです。

ただ全保連で滞納歴があり落ちた方でもジェイリースで通る事が多々あります。

次にリクルートという保証会社です。

・審査の厳しさはかなり厳しいです。

・申込者が無職だと落ちます。

・連帯保証人無しでも通ります。

・申込者に源泉徴収票のコピーか直近3カ月分の給与明細書の提出を求められる事が多いです。提出できれば通ります。

・申込時に契約者の借入金額の記入も必要になります。

・年収が低いと落ちるか、保証人追加を言われます。

・保証人追加を言われて用意できないと落ちます。

・カード審査になりますので滞納歴があれば落ちます。

・カード審査通過後勤務先情報を厳しく見られます。

・契約者と連帯保証人に本人確認の電話が入ります。

・契約者と連帯保証人の勤務先にも確認の電話が入ります。

審査を通りやすくする方法が残念ながら使えない会社です。

次は日本セーフティーという保証会社です。

・審査は通りやすいです。

・カード審査はしません。

・審査で落ちた場合は過去に日本セーフティーで滞納がある場合の可能性が高いです。

・契約者、保証人への電話確認や、職場への在籍確認はありません。

・収入証明書は不要です。

・連帯保証人無しでも、契約者が仕事をしていて収入があれば通ります。

・契約者が無職の場合でも保証人を付ければ通ります。

・ただ契約者が無職の場合は貯金通帳のコピーの提出か、親からの仕送りがいくらくらいあるかを送らないといけないです。

特徴として確認事項が少ないので審査通過がとても速いです。

審査を通りやすくする方法は確実に職場を記入して申し込む事と、年収を税引後の金額など少な目ではなく、いろいろ入れて多めに記入する事です。

次はニッポンインシュアという保証会社です。

・審査は通りやすいです。

・カード審査はしません。

・所得証明は不要です。

・契約者が働いている場合は保証人無しでも通ります。

・契約者、連帯保証人へ本人確認の電話が入ります。

・契約者、保証人の勤務先へ在籍確認の電話が入ります。

・健康保険証のコピー提出で在籍確認は行われません。

・契約者が無職の場合でも連帯保証人有りで通ります。

次はフォーシーズという保証会社です。

・審査はかなり通りやすいです。

・他保証会社で落ちた方もすんなり通る事が多いです。

・かなり通りやすいので落ちたら衝撃的です。

・ここの保証会社で落ちた人は本当に少ないということと、

契約者が無職で保証人がいなくても通る可能性が十分にあります。

・収入証明書は不要です。

・保証人は不要です。

どんな方でも通りやすいのですがこの保証会社を使っていいよという物件が少ないのと、保証会社の費用が他に比べて高い事が難点です。滞納リスクが高い人も引き受けているので仕方ないですね。

上記の保証会社以外にもCASA・セブン保証・JIDなどありますが審査の厳しさは全保連より易しいです。日本セーフティーより厳しいといったところになるかと思います。

良く使われている保証会社はオリコやジャックスなどのカード審査系→全保連や、ジェイリース→日本セーフティー→リクルート→その他の流れになるかと思います。

どこの保証会社の審査になるかはお申込みする際に記入している申込み用紙の保証会社名を見てみるか、

解らなければ申込みをしている不動産会社の担当者にどこの保証会社か聞いたら答えてくれますかと思います!

次回は保証会社の審査が通った後を書いていきたいと思います!

では次回!!

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更新日時 : 2017年06月14日 | この記事へのリンク : 




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