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その初期費用の請求って妥当じゃないかも?!福岡のお部屋探しの方へ

高額な契約初期費用を請求する仲介会社にだまされないで

福岡で部屋探しをされている方からよく初期費用のご相談を受ける事の多い当社ですが、契約時に仲介会社からの請求が妥当ではないケースが多く見受けられます。

頂いた見積書をベストバランスで計算し直すと、大抵のお部屋で賃料の1ヶ月分以上費用が安くなっております。

|なぜそういうことが起こるのか?

福岡市内のほとんどの不動産会社が契約時に家賃1ヶ月分の仲介手数料をお客様に請求しているからなのですが、福岡ではオーナー様からも手数料が出ている事が多く、このケースは仲介手数料の二重取りにあたり宅建業法違反のケースがほとんどなのです。

|宅建業法のグレーゾーン

部屋を契約したときに仲介会社はオーナー様からも賃料1か月分の仲介手数料を頂ける場合がほとんどです(全体の90%以上の物件)

このような場合法律で借主からは仲介手数料を頂いてはいけないと決まりがあるのですが、借主の方はお申込みをしようとしているお部屋がオーナーさんから手数料が出ているかどうかなど判断できる訳もありません。

その結果、仲介会社に当然のように賃料1ヶ月分の手数料を請求されています。

|仲介手数料だけではないその他の費用

仲介手数料以外にも色々な費用を当然のように請求してくる仲介会社が数多くあります。仲介会社にだまされないようにするには、消費者側が賢くならないといけないと思います。

案件によっては仲介手数料以外にトータル16万円上の高額商品を請求されていたこともありますので注意が必要です。

|仲介業者が勝手に請求している費用

・害虫駆除費用

・消臭除菌施工

・光触媒コーティング

・排水管クリーニング

・ハイブリットドコーティング

・室内消毒料

・抗菌消毒

・浴室コーティング

・エアコンクリーニング

・安心入居サポート

・簡易消火器やSAT119

費用も一つあたり2万〜3万円と高額な事が特徴です。
高額な費用をかけてするような事ではありません。

※2021年になり消毒代や害虫駆除費用として5万円前後、排水管洗浄として4万円前後を請求している仲介会社が増えてきています。

仲介手数料1カ月分と上記の付帯商品14万円で20万円初期費用が安くなることが多くあります。

もちろん上記の項目で、消毒代や安心入居サポートは入居の際に必須条件として設定されている場合もあります。

ただその場合でも金額は11,000円〜16,500円の間の金額設定がほとんどです。

消毒代や害虫駆除代など2万円を超える金額を請求された場合は、行かれた仲介会社が勝手に上乗せした可能性が高いと考えられます。

また、入居時のクリーニング代は不要なお部屋なはずなのに、36000円の清掃代が仲介業者によって乗せられている方や、エアコンクリーニングはオーナー負担で終わっているのに、エアコンクリーニング代を仲介会社から請求されている方、賃料1カ月分のフリーレントを仲介業者によって抜かれている方など本当にいろいろな方法を使って請求してきます。

簡易消火器代を請求された場合も注意してください。
SAT119という商品名でアマゾンで3000円ほどで販売されているものが、
2万円前後で請求されるケースが多くあります。ぼったくられないように要注意です。

悪徳な仲介会社で運悪く申し込んでしまった場合、礼金を1カ月分上乗せされている方もいらっしゃいます。退去時に費用が2カ月分かかりますが、入居時に礼金1カ月分入れてもらえたら退去時は故意過失のみに交渉しますと言われますが、元々退去時にはかかりませんので営業マンの上手な話にだまされないでください。

残念なことに福岡の数店舗ある中堅の仲介会社が良く行っている手法として、契約のお客様は仲介手数料割引や、3万円キャッシュバックキャンペーンなどと集客し、その代わり契約時に消臭除菌代として22、000円、消毒代として22,000円の合計44,000円を上乗せ請求しているというようなものもあります。


仲介手数料無料で付帯商品を請求しないことで初期費用が安く入居できるベストバランスですが、このスタイルを続けていく上でご契約のお客様へ事務手数料5000円(税別)だけ一律でご負担して頂いております。
併せて管理会社からの事務手数料の請求がある場合にはお客様負担になります。

弊社からご請求書の中の項目で事務手数料5000(税別)以外をご請求することはなく、全て管理会社やオーナー様からご請求されている費用になります。
請求があった鍵交換代や、消毒代、火災保険代、保証会社などは管理会社が決めることで、お客様からの交渉事がありましたら、喜んでさせて頂きますが弊社はその間に入っているだけなので、決定権はないことをご了承いただければと思います。

ベストバランスでは管理会社から請求の無い消毒代や消臭除菌施工代、安心サポート代、排水管洗浄代などを付帯商品として請求することはありません。
ご要望がございましたら、管理会社やオーナー様からの請求書もお渡しできますので、お申しつけください。

|ポータルサイトに掲載している仲介会社の事情

・ライフルホームズ
・SUUMO
・いい部屋ネット
・不動産連合体
・マイナビ賃貸
・ヤフー不動産
・スモッカ
・Door賃貸
・その他諸々のポータルサイトに掲載している仲介会社でお申込みする場合にも高額な商品を請求しいない仲介会社かどうかを選別された方が良いかと思います。

仲介会社が上記のポータルサイトに掲載した場合当然ですが、掲載しているサイト各社を合計すると毎月50万円〜150万円ほどの高額な費用がかかります。

数年ほど前からポータルサイト内での物件表示方法が変わりました。

変わった点は25社が同じ物件を掲載していた場合、仲介会社ごとに同じお部屋がずらーっと25件表示されていて見にくかったものが、同じお部屋はお部屋で、ぎゅっとまとまって1件表示されるようになりました。(1件の中に「掲載している会社はこちら」と25社が表示されます)

ただ、掲載している仲介会社からすると、1つのお部屋にまとまって表示される分その1件の中で上位に表示されないと当然ながらお問合せは少なくなります。

上位に表示されるためには、追加で「動画」や「担当者のコメント」「パノラマ」などの費用をかける必要があります。(それぞれ追加のオプションになりますので1件あたり数千円の費用がかかります)

これにより仲介会社どうしで費用をかけて上位に表示されるような競争がおこりました。このようなオプションは探している方からすると、とてもメリットがありますが、仲介会社側からすると広告費がかさんでしまいます。

その結果、仲介会社は契約したお客様から広告にかけた費用を回収する必要があり、付帯商品の売上が無い場合長期的に見て経営が立ち行かなくなってしまうことも事実なのです。

ポータルサイトに掲載している仲介会社は仲介手数料が1ヶ月分の会社が多いのですが中には仲介手数料無料の仲介会社が掲載している場合もあります。

仲介手数料無料の仲介会社では広告費用を支払う為に高額な商品を上乗せしてしなければならない事は理解できますが、仲介手数料無料だけど、付帯商品で仲介手数料分を回収しようなんて会社も中にあり、なんかお客様を騙しているんじゃないかと思ったりもします。

ただ、ベストバランスではポータルサイトでのお部屋探しをする事は大変便利ですし、お客様へもおすすめしています。

なぜなら探している条件で物件の相場がわかり、検索するにもとても便利です。写真や動画も豊富でとても見やすい事も特徴です。掲載している会社も良心的な仲介会社もあります。

この問題はポータルサイトに掲載の不動産会社の問題と併せて、担当営業マンのモラルの問題なのかもしれません。

|ベストバランスの広告は?

ベストバランスも創業当時はポータルサイトに掲載していましたが、今ではこれまで借りて頂いたお客様がリピーターになってお部屋探しにこられます。

また、ご契約して頂いたお客様からの紹介で来店される方が多いため、広告費用を全くかけていなくてもたくさんのお客様が日々来店されます。

そのためベストバランスでは仲介手数料無料でなおかつその他高額な付帯商品を請求しなくても会社運営ができています。

ベストバランスでは、お客様の初期費用を抑える事を一番に考えて愚直に正直に営業をしていた結果、今までのお客様に支えられています

|グーグルアドワーズ広告

グーグルの検索広告で「福岡 賃貸 仲介手数料無料」などの検索をすると、上位に表示され「広告」マークが表示されている仲介業者が出てきます。

この広告はグーグルアドワーズ広告といいます。

アドワーズ広告は1回クリックされるたびに100円から1000円が広告を掲載している不動産会社からグーグルに支払われる仕組みになっています。

(グーグルはこの広告費用で高収益をあげています)

例えば、ワンクリック300円の広告を掲載し、1日200クリックされた場合、毎日6万円の広告費がかかります。1ケ月では180万円になりますので、ポータルサイト全社併せた掲載費用よりも遥かに高い広告費がかかってしまいます。

その結果、その広告費用はお客様へ高額の付帯商品乗せとして請求されているのです。

仲介手数料が無料なだけの仲介会社に任せてしまうと結果として

「仲介手数料半月分の不動産会社よりも高かった」

「仲介手数料家賃1カ月の会社と見積もりが変わらなかった」

なんて事が起きているのは、このように高額な付帯商品を上乗せされているからなのです。

それでも、ベストバランスでは高額な費用にみなさんがだまされてほしくないという強い想いがあります。

病気の診断にはセカンドオピニオンがありますが、不動産業でもセカンドオピニオンが必要なのではないかと思い、セカンドオピニオンサービスを始めました。

お申込みを検討しているお部屋の初期費用をすでに出されている場合はその請求額が本当に適正な金額なのか専門家として第三者的目線でチェックいたします。

初期費用をまだ出されていない場合や、仲介会社がなかなか出してくれない時には、ベストバランスで初期費用を抑えたお見積書をお出しします。

(また、お見積りされたからといってベストバランスでお申込みする必要はありません)

|実はベストバランスが付帯商品をおすすめしないのには理由があります

付帯商品の施工は仲介会社の営業マン、もしくは依頼されたハウスクリーニング業者が行っている事が一般的です。

月末月初などに入居日が固まってしまう事も多く、限られた時間と人員で効率よく施工しなればならない為、施工時間が極端に短く、とても丁寧とはいえない事が多い事も事実。

費用と施工内容が伴っていないケースが多いのです。

私自身、お引っ越しした際に施工を依頼して立ち合ったのですが、

浴室コーティングの施工は3.4分くらいで終わりました。(衝撃的な速さでした)

黒カビや赤カビの繁殖を抑えるコーティングを散布するのですが、カビの生えやすい床や排水溝まわりや天井などの箇所は一切せず、壁のみに吹き付けされていました。(施工自体が問題なのか吹き付けていない箇所が多くムラが気になります)

「床とかこそカビが生えやすいので施工するのが大事だと思うのですがされないのですか?」と聞いてみるも「床とか天井とかはカビが生えやすいのでしていないんですよ」なんて返事されるのでそれ以上は諦めました。

業者さんへ施工を依頼するよりも、浴室コーティングや光触媒コーティングなどは、スプレーするタイプをアマゾンなどで安く購入されてご自分で施工された方がよっぽど質の良い施工がお安く出来るんじゃないかと思いました。

消臭除菌施工や消毒、害虫駆除費用の施工も立ち合いましたが、こちらも施工時間は2.3分で終了でとなりました。

消毒作業というと、消毒液できっちり床やキッチンやお風呂など時間をかけて施工してくれると思っていただけに、残念でした。

部屋の4ヶ所くらいをサッと薬剤吹き付けてして終了だったので、「これで20,000円なんて詐欺じゃないか」と思ってしまいました。

私が以前勤務していた仲介会社では消臭除菌施工を単身で20,000円、3LDKタイプのファミリーのお部屋は30,000円請求するように言われていました。

こちらの施工は入居直前に消臭スプレーするだけなのですが、お部屋を案内した営業マンが行わなければならない為わざわざ物件まで行くのが面倒とばかりに、お金だけ請求して施工しないスタッフもいました。

千円、2千円ならまだしも、2〜3万も払ってするような事ではないかもしれません。

害虫駆除や、消毒はオーナー様からの指定業者による施工が契約の条件になっている場合を除き、バルサンを買って自分でしたほうが安上がりです。施工も自分でするので、お金だけかかって施工されてないなんて事もありません。

また、高額な費用をお支払しているわけですので、きっちり施工してくれているのかを立ち会う事も必要なんじゃないでしょうか?

適当に施工している施工業者に限って、消毒中は立ち会えませんなどといわれてしまいますので注意が必要です。

エアコンクリーニングはネットで5,00円〜施工してくれる業者さんがありますのでそちらの方が安上がりです。

| まとめ

・仲介手数料無料の仲介会社で借りる 事で賃料1カ月抑えて契約できる事と併せて、仲介手数料無料の仲介会社の中でも、高額な付帯商品を上乗せしない不動産会社を選ぶ事が大切です。
仲介手数料は無料だけれど5万-14万円も付帯商品で支払うなんて、仲介手数料を支払っているのと変わらないからです。

・その請求されている付帯商品の金額は妥当なのか?本当に必要なのかを仲介会社の営業マンからの説明をそのまま信じるのではなく考えてみる必要があるのかもしれません。

------------☆
年間紹介件数3,000件以上の実績があり、おかげさまでご紹介やリピーターが増えています♪

<ベストバランスならではのサービス>
○他サイトに掲載中の賃貸お部屋も初期費用安くご紹介可!
○不要なオプションは一切つけません!
○お持ちのVISA・JCB・マスターカード等で初期費用のお支払いできます。
○お部屋の内覧は無料!
○初期費用だけのお問合せも大歓迎!
〇不動産売却も仲介手数料無料

(仲介手数料無料で初期費用を抑えたお部屋探し)

株式会社BEST BALANCE

福岡市博多区博多駅東1-16-8 ITビル4

電話番号 092-477-8392

更新日時 : 2021年04月09日 | この記事へのリンク : 

高く不動産売却する為に行っていること




売り出し中の物件で購入者からの購入が重なった場合、売主様の利益になる購入者を選ばなければいけない。


弊社が大切にしていることは、弊社の目先の利益よりも売主様の利益を優先することです。


当たり前のことですが、不動産業界では自社の利益になる購入者を選ぶことが多いことが真実です。




☆不動産売却は仲介手数料無料で手残りが増える




例えば3000万円の物件の売却を行っていて同じようなタイミングで複数の方から購入申込があり、買付けが重なるとが多々あります。



・自社で案内した購入希望者が価格交渉100万円の2900万円で購入申し込み

・他の不動産会社さんが案内した購入希望者が3000万円の満額で購入申し込み


売主様の利益は満額の購入者を選ぶ事ですが、多くの不動産会社は100万円の指値をしている自社へ来た購入者を選ぶことが多いです。

なぜなら両手取引になり仲介手数料が2倍儲かるからです。




2900万円の自社で見つけた購入者を選んだ場合

売主様から102万3000円+買主様から102万3000円
合計204万6000円の利益



3000万円の他不動産会社からの購入者を選んだ場合

売主様から105万6000円、買主様から0円
合計105万6000円となります。


100万円安い購入者を選んだ方が99万円仲介手数料が多くもらえるのです。


売主様はこの事実は知ることもありません。



☆不動産売却の価格の決め方


☆☆☆☆☆☆

・不動産売却の売主様仲介手数料無料

・大手と変わらない売買集客サイトへ掲載し購入者を探します




株式会社BEST BALANCE

福岡市博多区博多駅東1丁目16-8 ITビル4階

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更新日時 : 2021年04月08日 | この記事へのリンク : 

マンション、一戸建てが売れない理由 福岡の不動産売買公式取扱い店



マンション、一戸建てがなかなか売れない理由の一つに、物件の囲い込みがあります。

囲い込みとは、売主様から任された不動産会社が他の不動産会社へ物件を紹介させない妨害行為の事をいいます。

見方だと思っていた専任で任せている不動産会社が実は敵だったっていう事です。

売主様からは専任媒介契約を頂いているので、売却時に仲介手数料が貰えます。

さらに買主様も自分の会社で見つければ、仲介手数料が買主様からも貰えるため、両手取引となり、仲介手数料利益は2倍になります。



売主様の利益→自社の売りあげのほうがが大切




囲い込みをしていても、それで売れれば売主に不利益はありませんので問題は無いかと思います。

問題なのはいつまで経っても売れないことや、そもそもわざと売らないようにしていることが有るということです。




いつまでも売れない理由の一つとして


・他不動産会社社が広告掲載希望してきても絶対掲載させない
・他不動産会社からのお問い合わせがあっても売主様と連絡が取れないなどと嘘をついて案内させない
・他不動産会社から購入申込書が届いても1番手が入っているなどと嘘をつき断る


オーナー様自身でSUUMO・ホームズ・アットホームで他不動産会社も掲載しているのかを確認されてみるのも良いかもしれません。

もし他の不動産会社の広告が掲載されていないといった場合は囲い込みをされている可能性があります。

囲い込みをされるとオーナー様には不利益となります。





|わざと売らないようにしている理由



これは上記の囲い込みでの仲介手数料では満足しない不動産会社が行っている手法です。

買取業者に売ろうとしているので、売主様に半ば叩き売りのような金額で売らせる必要があります。

エンドユーザーに比べ買取業者は相場の6〜7割でしか買取しない為、今の価格は高いので値こなし・干しなどの手法を使い売主様を不安にさせ、弱りに弱った頃に買取業者を登場させて安く叩き売らせるという事です。




|買取業者へ売ると利益が4倍



買取業者へ販売すると儲かります。
それは買取後再販するので、再度仲介手数料が貰えるからです。


売買後買取業者はリノベーションを行い再度一般向けに販売します。
その再販の時に専任で売却を任せて貰える為、購入者も自社で見つけると売上が4倍となります。


売り出し価格4000万円の物件の場合

干し・値こなしなどを使い売主を弱りに弱らせる

十分に弱ったところを見計らって2800万円程度の価格で買い取り業者に売却させる

(売主から仲介手数料99万円+買取業者から仲介手数料99万円)

買取業者がリノベーションし4500万円で再度販売、売却依頼を受ける

囲い込みを駆使し、自社で買主を決める
(買取業者から仲介手数料155万1000円+買主から仲介手数料155万1000円)

仲介手数料合計=508万2000円




これが囲い込みをせず、他不動産会社から紹介されたの購入者に売却した場合


売主仲介手数料99万円のみになりますので、その差額409万2000円ダウンとなります。



このようなことは、大手・中小を問わず行われている手法となります。





|セカンドオピニオンを行っています

現在のお部屋が囲い込まれているかどうか、広告は掲載されているか、他社に広告や客付けで紹介させているかどうかを
無料でお調べさせて頂きます。

セカンドオピニオンでは、今売れない問題点を的確に売主様にアドバイスいたします。

問題が解決できれば今依頼している不動産会社にそのまま売却を任せていても良いかと思います。






☆不動産売却は仲介手数料無料で手残りが増える

☆不動産売却の価格の決め方


☆☆☆☆☆☆

・不動産売却の売主様仲介手数料無料

・大手と変わらない売買集客サイトへ掲載し購入者を探します




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更新日時 : 2021年04月08日 | この記事へのリンク : 

マンションがなかなか売れない理由 福岡の不動産売却は仲介手数料無料のベストバランス



中古マンションや一戸建てを売却していてなかなか売れない理由の一つに、


ネット広告がされておらず、購入希望者がオーナー様の物件を見つけきれていないという事があります。




間違いなく、購入を考えられている方が検索するのは、SUUMO・ホームズ・アットホームなどの不動産ポータルサイトになります。

この3サイトへ掲載されていれば大丈夫です。

逆にポータルサイトへ掲載されていなければ厳しくなります。





|ポータルサイトへ掲載されていない物件がある



現在ベストバランスがオーナー様から委託され売却を進めている中古マンションの話です。

同じマンションでオーナー様のお部屋以外に4物件売り出し中のお部屋があります。

また、4物件はそれぞれ違うオーナー様が所有されていて、売却を任せている不動産会社もそれぞれ違います。






SUUMOに掲載されている同じマンションで
9枠中6件が弊社へ依頼されているオーナー様物件の広告

1人のオーナー様物件は掲載されていない




ホームズに掲載されている同じマンションで
5枠中4件が弊社へ依頼されているオーナー様物件の広告

4人のオーナー様物件は掲載されていない




アットホームに掲載されている同じマンションで
6枠中2件が弊社へ依頼されているオーナー様物件の広告

1人のオーナー様物件は掲載されていない






弊社へご依頼されたオーナー様の物件はポータルサイト内でボリューム多く掲載されるようになります。
それはオーナー様の意向を尊重しているからで、広告の囲い込みを行わず他社不動産会社へも広告掲載を許可をしているからです。

そもそも掲載されていない理由として、ポータルサイトへ掲載するにも不動産会社は掲載費用がかかる為、掲載していない
両手仲介にならなくなる可能性があるので他の不動産会社へは広告掲載させない といったところが理由かと思います。




なかなか売れないオーナー様はご自身の物件がポータルサイトへ掲載されているかもチェックされてみてください。


☆不動産売却は仲介手数料無料で手残りが増える

☆不動産売却の価格の決め方


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・不動産売却の売主様仲介手数料無料

・大手と変わらない売買集客サイトへ掲載し購入者を探します




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更新日時 : 2021年04月08日 | この記事へのリンク : 

福岡での中古マンション、一戸建て、土地などの不動産売却は仲介手数料無料のベストバランス




ベストバランスは公式の不動産売買取扱い専門会社です



土地・中古マンション・中古アパート・中古一戸建て・売りビルを売却されますと仲介手数料が無料で売却できます。




|ベストバランスの特徴



・売主仲介手数料が無料で手残りが増える

・大手と同じ広告ポータルサイトへ掲載します

・売主様は売った後の買主への保証はしなくて良くなります





|売主様の売却時仲介手数料が安い



両手仲介で物件価格1000万円以上で売却→仲介手数料無料



片手仲介で

物件価格2000万円以上で売却→仲介手数料50%値引き

物件価格1000万円以上2000万円未満で売却→仲介手数料30%値引き




両手仲介とは、購入者も弊社で見つけ購入に至ることです。

片手仲介とは、購入者は他不動産会社が見つけ購入に至ることです。



両手仲介の場合、購入者からも仲介手数料が頂ける→仲介手数料を無料としています。

片手仲介の場合、購入者からの仲介手数料は弊社が頂けない→売主様から仲介手数料を頂きます。
ただし1000万円以上の物件ですと、仲介手数料は30%〜50%値引き




|売却時の仲介手数料額







|大手が集客している大手と同じ広告サイトへ掲載

弊社では広く購入者に知って頂くためにインターネット広告に費用を掛けております。

高く早く売れるには必ず購入者へ物件のことを気づいてもらう必要があります。

購入者はネットで物件を検索することが一般的で、購入者がまず物件を探すサイトはSUUMO、アットホームになります。

弊社では大手不動産会社も掲載し購入者からお問合せも多い、SUUMO・アットホームなどの不動産サイトへお預かりした物件を費用を掛けて(広告は弊社負担)掲載しております。



また売主様のご要望をお伺いし、売主様のご意見を尊重した形で売り出しをしております。

大手不動産会社に任せていてなかなか売れない場合もご相談ください。




|売却様時オプション

売った後の買主への保証をしなくても良いプランがあります。
マンションで7万円前後、一戸建てで9万円前後のオプションに加入することで、建物の不具合があった場合でも保険会社が買主へ保証をします。



〃物保証オプション


通常、引き渡しから3カ月内に雨漏り、建物構造上主要な部分の腐食、給排水管や排水升の故障、シロアリの被害が発見された場合、隠れた瑕疵として売主様が買主様に対して責任を負う事になります。

建物保証オプションに加入して頂いた売主様の建物に売却後隠れた瑕疵が発見された場合、
売主様に代わり保険会社が買主様に修理保証致します。



引き受け会社

国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人
株式会社住宅あんしん保証




|補償内容


対象物件:弊社営業エリア内の1981年6月1日以降に建築されたマンション、一戸建て

対象売主様:弊社に媒介契約を依頼された売主様

補償内容:〃物構造上主要な部分の腐食雨漏り5詛喊經鼻排水升の故障ぅ轡蹈▲蠅粒

保証金額: 銑については1000万円い砲弔い討200万円、なお1工事につき免責金額5万円

保証期間:引き渡しから1年間(売主様3カ月、買主様9カ月)


建物保険の掛け金

【マンション】
検査費用3万円+保険3万円
給排水管検査3千円+保険3万円


【一戸建て】
検査費用3万円+保険3.5万円
給排水管検査3千円+保険3千円
シロアリ検査1.5万円+保険8千円


検査、保険費用は広さによって多少変わります。
1事故あたり5万円の免責金額があります。







∪瀏修理交換オプション

買主様へ物件引き渡し後1週間以内にエアコン、給湯器、ガスコンロ、ウォシュレットなどの設備に不具合が発生した場合、売主様の責任となり修理または修理でなおらない場合新品交換する義務があります。

設備修理交換オプションに加入すると、売主様に代わり弊社が購入者に対して修理交換保証を行います。



売主様の掛け金は1物件あたり5万円(税別)

保証期間:引き渡しから7日間

対象物件:1981年6月1日以降に建築されたマンション、一戸建てで当社に売却を依頼された売主様物件



1作業あたりの修理交換限度額
製造から15年以内の設備:20万円(税別)
製造から15〜30年の設備:3〜10万円(税別)

対象設備

給湯器・ガスコンロ・IHクッキングヒーター・電気コンロ・混合水栓・ビルトイン浄水器・シンク・ディスポーザー・換気扇・レンジフード
便器・温水洗浄便座・手洗い器・換気扇・連結管・浴室シャワー・混合栓・浴槽・浴室乾燥機・洗面台・洗濯機用水栓・防水パン・換気扇
・照明・くもり止め機能・床暖房システム・ビルトインエアコン・壁掛型エアコン・24時間換気システム・インターホン・ダウンライト照明・調光機能付きスイッチ・照明スイッチ



売主様に設備表を記入して頂く際に住宅設備の動作確認等を確認しご報告いたします。
点検の結果対象とならない場合がございます。




☆☆☆☆☆☆☆

・不動産売却の仲介手数料無料

・大手と変わらない売買集客サイトへ掲載し購入者を探せます




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更新日時 : 2021年04月07日 | この記事へのリンク : 

福岡で中古マンションの購入は仲介手数料2%+6万円を現金キャッシュバック



2000万円の物件購入で46万円


3000万円の物件で66万円を物件引き渡し時に現金でキャッシュバック




| 現金キャッシュバック OR 値引きが選べます


ベストバランス経由で中古マンションや中古一戸建てを購入すると購入時の仲介手数料が物件価格の1%+消費税に値引きされるか、



物件引き渡し時に金融機関経由で弊社が頂く満額(3%+6万円×消費税)の仲介手数料との差額分2%+6万円を購入者へ現金キャッシュバックすることが選べます。







【2000万円のマンション購入の場合】


2000万円の中古マンション購入ですと、住宅ローンに仲介手数料として72万6千円を組み込み、弊社へお支払して頂いた後、決済時に46万円を現金キャッシュバック

または現金キャッシュバックは無しで仲介手数料として22万円を住宅ローンに組み込む事が選べます。



3000万円の中古マンション購入ですと、住宅ローンに仲介手数料として約105万6000円を組み込み、弊社へお支払して頂いた後、決済時に66万円を現金キャッシュバック、

または現金キャッシュバックは無しで仲介手数料として33万円を住宅ローンに組み込む事が選べます。






|仲介手数料がキャッシュバックOR1%に値引きされる条件


´△両魴錣鯔たせば仲介手数料が1%または差額の2%+6万円がキャッシュバックされます


 [昭蠱膕陲杷篌腓ら1%以上の仲介手数料が頂ける場合

◆(件価格が2000万円以上

J声劼オーナー様から専任、専属専任媒介契約で販売している物件は対象外




・両手仲介とは、売主の仲介も弊社が行う場合を呼びます

・片手仲介とは売主の仲介は他の不動産会社が行うことです



| 片手仲介の場合

片手取引の場合でも物件価格が2000万円以上の場合、仲介手数料が50%値引きの1.5%+3万円×消費税または物件価格の1.5%+3万円の現金キャッシュバックが選べます





2000万円の中古マンションの購入の場合


住宅ローンで仲介手数料として72万6千円を組み込み、弊社へお支払して頂き決済時に33万円を現金キャッシュバック

または現金キャッシュバック無しで仲介手数料として33万円を住宅ローンに組み込む事が選べます。




3000万円の中古マンションの購入の場合


3000万円のマンション購入だと住宅ローンで仲介手数料として約105万6000円を組み込み、弊社へお支払して頂き決済時に48万円を現金キャッシュバック

または現金キャッシュバック無しで仲介手数料として48万円を住宅ローンに組み込む事が選べます。





2000万円未満の物件の場合は現金キャッシュバックは無く、仲介手数料の値引きもありません。

2000万円以上の物件を購入される場合特典を受けることができます。



2000万円未満の場合仲介手数料


2000万円未満の不動産購入の場合、弊社の仲介手数料は満額となります。


≪仲介手数料の計算式≫

仲介手数料の計算式

購入する物件が400万円を超え2000万円未満場合には簡略な計算式があります。




|ご紹介できる物件数

ベストバランスでお得に購入きる物件は下記ポータルサイトに掲載されている約60〜70%前後の物件です。

おおよそ 30%の物件は売主直販の物件もしくは、囲い込みされていてご紹介できない物件になります。

それでも大多数の物件がお得に購入できますので、まずはお問合せ頂き、ご紹介できる場合は大変お得に購入できます。




↓ポータルサイトに掲載の物件はほぼすべてが対象です。(60〜70%前後)

※囲い込みをされている物件はご紹介できません。

※売主直販のみで、仲介会社が入れない物件はご紹介できません。





他サイトで気になる物件も仲介手数料無料または1%で購入可能




|ただしお得なサービスを使うには条件があります。

1、物件のお問合せから物件のご内覧をベストバランスで行うこと。

2、福岡県内の物件であること。

3、売り側の不動産業者に物件の囲い込みをされていないこと

4、売主様から専任、専属専任媒介契約で依頼され売却していない物件。
こちらの物件の場合は仲介手数料は満額になり値引きや現金キャッシュバックはありません。


≪売買価格と仲介手数料額比較≫



仲介手数料1%だとこんなにお得になります。
この金額から消費税を抜いた金額が現金キャッシュバック額になります






|価格交渉もお任せください




ベストバランスでは価格交渉も行っています。

通常不動産業者は価格交渉に後ろ向きなところが多いのは価格が下が下がると仲介手数料も下がる為です。

ベストバランスでは価格交渉で下がった金額の15%を成功報酬として頂く事を条件に価格交渉も行っています。

また、価格交渉の報酬額と、仲介手数料を併せた金額は満額の仲介手数料額を超えることはありません。





|家具家電購入費用は住宅ローンに組み込むことはできません

新居のお引越しにあわせて、家具や家電を揃えたいという方も多いと思います。

家具家電を揃えるのにも数十万円かかってしまいます。

ただ、この家具家電の費用は銀行住宅ローンへ組み込みができないのです。



そこで元々、仲介手数料が1.5%+3万円か1%と低額なベストバランスでは、仲介手数料上限額を住宅ローンに組み込み

当社仲介手数料と上限額との差額を購入者へ現金キャッシュバックすることも可能です。


現金キャッシュバックで、家具家電を揃えることができるようになります。

旅行など費用としても使うことができます。

また現金キャッシュバック金額は税抜金額となります。




弊社はお客様とのやりとりは基本的にLINEを使用させていただいておりますので、もしよろしければご登録をお願いいたします。

(営業が外出中でもチェックができるので、やりとりがスムーズ、資料添付が可能、夜間のお問合せも可能等のメリットがあります。)

購入者の方はSUUMOやアットホームなどで気になる物件がありましたら、URLをコピーして貼り付けて頂ければ仲介手数料1.5%+3万円や1%でどちらでご紹介できるかをお調べさせて頂きます。

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不動産売却も仲介手数料が安い

売却方法や売却の特典について

新築一戸建ては仲介手数料無料




---------------☆
おかげさまでご紹介でご来店される方が増えています。

〈ベストバランス経由で購入するとこんな特典があります〉
◎仲介手数料1.5%+3万円か、1% または現金キャッシュバックが選べる
◎5〜10万円など請求されることの多いローンサポート手数料も0円でOK

株式会社BEST BALANCE

福岡市博多区博多駅東1-16-8 ITビル4階C号室

電話でお問合せ

092-477-8392


更新日時 : 2021年03月30日 | この記事へのリンク : 

福岡で新築一戸建ての購入は現金キャッシュバックのベストバランス


福岡で建売住宅を購入される時に、弊社仲介で購入して頂くと、仲介手数料無料または、仲介手数料は割引なしで3%+6万円を引き渡し時に現金キャッシュバックが選べます。

2500万円の新築建売住宅購入で81万円、3500万円の物件ですと111万円がキャッシュバック金額となります。


新築一戸建ては売主である建築主であるパワービルダーから仲介手数料として物件価格の2〜3%頂けることが多く、弊社の売り上げは売主様から頂ける仲介手数料で十分な為

弊社が頂いた満額の仲介手数料(3%+6万円×消費税)は消費税を差し引いた後の金額を現金キャッシュバックしています。


現金キャッシュバックに替えて仲介手数料無料も可能です。


|対象となる物件

対象となるのはSUUMO・ホームズ・アットホームなどに掲載されている新築建売住宅です。

70〜80%の物件が弊社仲介で購入することができます。







不動産売却も仲介手数料が安い

売却方法や売却の特典について

新築一戸建ては仲介手数料無料




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おかげさまでご紹介でご来店される方が増えています。

〈ベストバランス経由で購入するとこんな特典があります〉
◎新築一戸建ては仲介手数料無料か現金キャッシュバックが選べます
◎5〜10万円など請求されることの多いローンサポート手数料も0円でOK

株式会社BEST BALANCE

福岡市博多区博多駅東1-16-8 ITビル4階C号室

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092-477-8392


更新日時 : 2021年03月26日 | この記事へのリンク : 

入居時の消毒代が5万円、害虫駆除も5万円 !!



仲介会社からの請求書で消毒代や、害虫駆除代があります。
最近このような費用の上乗せで高額請求されている見積もり書が目立ちます



消毒代として5万円

簡易消火剤として1万3千円

害虫駆除代として4万8千円

排水管洗浄代として4万円

全て合わせると15万円以上お支払する初期費用が高くなります

以前は2万円程の請求だった消毒代が最近では5万円前後の請求をされるお客様が多くなってきました。

初期費用がびっくりするくらい高くなりますが本来は入居するのに必要の無い費用になります。


このような費用を請求されて疑問に思い検索されこのブログを読まれている方へ


まずは今お申込みされている仲介会社へ、この費用を外してもらえないか交渉してみてください。
どうしても外せないと言われた場合はそのまま契約するのも良いかと思いますが、
他の良心的な不動産会社へ仲介を変える事も選択しとしてあります。

申込んだばかりや、審査がおりる前の段階では仲介替えが可能な場合が多いのです。

そして施工自体はしてほしい場合でも、仲介替えした不動産屋さんへ相談すると半分以下の費用で施工して頂けるかと思います。



そもそも、オーナーさんは自分の物件の初期費用として仲介業者が入居者へこんな高額請求をしていることをご存じなのでしょうか?

仲介会社が管理もしている場合、オーナーさんが指定していて外せないと言っているようですが、退去時トラブルにならないのでしょうか?








その費用妥当じゃないかも 社長ブログ

仲介手数料無料だと退去時費用が高くなる?


仲介手数料無料でなおかつ初期費用が安い
株式会社BEST BALANCE
福岡市博多区博多駅東1-16-8 ITビル4階
電話092-477-8392 FAX092-477-8420



更新日時 : 2021年03月25日 | この記事へのリンク : 

新築マンション取得時にかかる諸費用




これからの事業は自分の心に聞き、心の声に従っていきたい

心がやりたいこと、わくわくすることをしていきたいと強く思います



それは何かと聞くと、自分が住みたいと思える場所に自分が住みたくなる住宅を建築し、それを賃貸していくこと

儲けだけで選択しないで作りたい、提供する事がしたい

いいものを作るには利回りが下がってしまうので、頭金をたくさん入れていると尊敬している方が言われていました



ただ、恥ずかしいですがどうしてよいのか全くわからないのが今の自分です

金融機関の融資付けも建設業者の事も、設計会社のこともです

駄目すぎてなんだか落ち込みます

わかる事というと家賃相場や入居者募集、物件の管理、内装仕上げの仕方などだけです



これから勉強しながら頭金をこつこつ貯めていきます、貯めるのには2年から3年近くかかりそうです


まずは勉強したことを忘れないようにこのような感じで残していきたいと思います


間違いがあれば教えてください。






|総額3億1000万円の新築RC建築時にかかる諸費用




土地4000万円で取得
固定資産税評価額2520万円と計算


建物2億7千万円で建築
固定資産税評価額1億6200万円と計算



事業金額:3億1000万円

金融機関借入:2億8千万円

借入期間:35年

金利:2.5%

自己資金:3394万8000円


1戸当たり40屐65屐1LDKから2LDKの間取りプラン





諸費用合計394万8000円

土地価格4000万円

建物価格2億7000万円

合計3億1394万8000円






|土地建物以外の諸費用内訳


‥佻震筏税

土地:50万4000円
建物:64万8000円
抵当権設定登録免許税:108万円

合計223万2000円




司法書士報酬


20万円前後



印紙税


売買契約印紙税1万円
金融機関金消契約6万円
建築請負契約6万円
合計13万円



不動産取得税


特例適用で0円


土地取得にかかる仲介手数料


138万6000円


諸費用総額394万8000円





| 土地の固定資産税評価額とはいくらか


土地の価格は5つの価格がある



仝示価格(国が公表)

1月1日の評価が3月中旬頃に発表される
土地取引や金融機関の担保の評価指標
公共事業の用地買収の際この価格を基準にした価格




基準地価(都道府県が公表)

公示価格とほぼ同じ
7月1日の評価が9月20日頃に発表される
公示価格と基準値価格2つを見る事で半年毎の評価の動向を見ることができる





A蠡垣馬線価(国税庁が公表)

毎年1月1日の評価が7月頃に発表される
相続税や贈与税の計算の基となる価格
公示価格の8割程度の価格





じ把蟷饂裟派床然曄併堋村が公表)

3年に1度の評価替え(間が長い)
固定資産税の計算の基となる価格
公示価格の7割程度の価格
固定資産税路線価とも言う





ゼ太価格
個別の取引によって異なる
おおよそ公示価格の1.1倍程度目安
固定資産税評価額×0.7がおおよその実勢価格
あくまで目安





|建物の固定資産税評価額

建物の固定資産税評価額の目安は新築時の請負工事金額のおよそ50〜60%が目安






‥佻震筏税



|土地所有権移転登記、建物所有権保存登記


土地所有権移転登記:固定資産税評価額×2%
建物:固定資産税評価額×0.4%



土地の固定資産税評価額は4000万円×0.9で公示価格、
公示価格×0.7で固定資産税評価額で2520万円
2520万円×2%=50万4千円


建物の固定資産税評価額は建築金額2億7千万円の60%の1億6200万円
1億6200万円×0.4%=64万8000円


土地建物合計登録免許税額
115万2000円



抵当権設定額額×0.4%
抵当権2億7千万円の場合108万円



司法書士報酬
土地所有権移転登記・土地建物所有権保存登記・抵当権設定登記 20万円前後





印紙税

金融機関との金消契約に貼り付け
不動産売買契約書に貼り付け
※どちらも同じ税額



土地の売買契約書印紙税

1000万円〜5000万円:1万円
5000万円〜1億円:3万円
1億円〜5億円:6万円

土地4000万円の売買契約印紙税1万円
金融機関金消契約印紙税6万円





建設工事請負契約書の印紙税

1千万円〜5千万円:1万円
5千万円〜1億円:3万円
1億以上5億以内:6万円

2億7千万円の建築請負契約の印紙税6万円



印紙税総合計13万円







I堝飴瑳萋誓



納税の時期は取得後半年〜1年後となることが一般的


土地:固定資産税評価額×1/2×3%
建物:固定資産税評価額×3%


固定資産税は購入後半年〜1年後に納税する


1戸あたり専有面積+共用部分の持ち分面積の合計が40岼幣240嵬にの住宅の場合で、住宅の課税標準から1200万円が控除されます

つまりマンション1戸あたり40岼幣紊寮賤面積で建設すると土地建物の不動産取得税が実質0円になる


土地:建物の不動産取得税が0円の場合ほぼ0円となる

土地取得から3年以内に建物を建築することが条件

還付は5年以内に行うことが条件





土地を建物より先に取得するので、1度土地の固定資産税を支払って、建物建築後に還付請求し返金される

ただし、土地取得時に建物建設申請を行った場合徴収猶予される




づ效呂涼膕霄蠖料

土地金額×3%+6万円×消費税
4000万円の場合138万6000円




株式会社BEST BALANCE
福岡市博多区博多駅東1-16-8 ITビル4階
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更新日時 : 2021年03月18日 | この記事へのリンク : 

不動産売却査定方法 福岡で売却は仲介手数料無料のベストバランス

マンション売却査定方法 福岡の不動産売却は手数料無料のベストバランス



売却価格を調べるには過去の成約価格と現在売り出されている他号数の価格を参考に値付けします。


売主によってどのくらいの期間で売却できればよいかによって変わりますが、

売り出し当初はチャレンジ価格で高い金額で出してみることをおすすめします。



過去に4300万円が最高成約価格の物件で4650万円で売却できていますので、高く出しても購入者が1人現れればいいのでチャレンジします




|過去の成約価格を調べる

西日本レインズにて過去の売却価格を調べる


過去の成約価格


そして、成約価格÷屬如´屬△燭蠅涼渦舛鮟个后



この物件一番安い成約崔渦舛2009717日成約の30.6万円

一番高い成約崔渦舛2019年6月24日成約の58.4万円


売却依頼の売出し物件が60屬里部屋場合

一番安い成約単価で1836万円

一番高い成約単価で3504万円となります

この方法で過去成約価格がわかります。





|現在売り出し中の他階のお部屋を比較


↓は現在売出されている他のお部屋の売り出し価格


現在同じ物件でうりだされtrいるお部屋

崔渦舛杷箋儔然覆鮟个垢



一番安い価格で売り出し価格3066万円

一番高い金額で売出し価格3870万円となります。

過去の成約価格が1836万円〜3504万円に対し

現在売出し中の価格が3066万円〜3870万円



現在の相場が高いことがわかります。






|オーナーチェンジは安くなる


賃貸中でオーナーチェンジによる売却の場合、利回りでの売却になるので空室で売り出す場合と比べ相当価格が安くなります。

今回の物件の賃貸相場は賃料1213万円

13万円で賃貸中の場合で


利回り7%で売却した場合2228万円

利回り6%で売却した場合2600万円

利回り5%で売却した場合3120万円





利回り5%で区分マンション売却は難しいので

7%で売却できたとしても2228万円、空室で売却した場合と比べかなり安い金額でしか売却できないということです。






☆☆☆☆☆☆☆

・不動産売却は仲介手数料が無料

・オーナー様のお話をお伺いし、意向に沿った売却ができます


☆☆☆☆☆☆☆

株式会社BEST BALANCE

福岡市博多区博多駅東1丁目16-8 ITビル4階

電話番号 092-477-8392

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更新日時 : 2021年03月08日 | この記事へのリンク : 




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